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Der Brief mit der Nebenkostenabrechnung sorgt bei vielen Mietern für Spannung: Wie hoch ist die geforderte Nachzahlung?
Was haben Wasser, Heizung und Co im vergangenen Jahr gekostet? Die Beträge in der Abrechnung sollten dies auf einen Blick zeigen.
Welche Kosten der Vermieter tatsächlich auf seine Mieter umlegen darf und welchen Verteilerschlüssel er dazu wählen muss, erfahren Sie hier: Grundsätzlich dürfen nur Nebenkosten vom Mieter gefordert werden, die auch im Mietvertrag so vereinbart wurden. Des Weiteren dürfen in der Abrechnung nur angemessene und wirklich erforderliche Kosten auftauchen. Denn Nebenkosten stehen unter Wirtschaftlichkeitsvorbehalt. Ein in Vollzeit angestellter Hausmeister, für den es keinen Bedarf gibt, ist beispielsweise nicht notwendig. Ein Mieter, der sich hier zur Wehr setzte, bekam vom Oberlandesgericht Düsseldorf Recht und somit zwei Drittel der berechneten Kosten zurück (Az.: I-24 U 115/12).
Wichtig: Angaben prüfen und einzelne Posten genau kontrollieren
Oft werden in der Nebenkostenzahlung erhebliche Nachzahlungen gefordert, nur in wenigen Fällen ergibt sich mal ein Guthaben von zu viel bezahlten Nebenkosten. Deshalb sollten Mieter ihre Abrechnung genau prüfen. Denn die Experten des Deutsche Mieterbundes vermuten, dass von jährlich etwa 30 Millionen Betriebskostenabrechnungen die Hälfte Fehler aufweist. Deshalb: Lesen Sie Ihre Abrechnung genau durch, kontrollieren Sie die einzelnen Posten und falls Ihnen Unstimmigkeiten auffallen, legen Sie Widerspruch ein: Der Mieter darf einer Nebenkostenabrechnung ein Jahr lang widersprechen, selbst wenn die Nachforderung bereits bezahlt wurde.
Außerdem hat der Mieter das Recht, Einsicht in die Originalbelege vom Vermieter zu verlangen. Bei berechtigten Argumenten darf man die Zahlung danach entsprechend kürzen oder sogar ganz verweigern. Jedoch kann in dieser Situation eine rechtliche Beratung durch einen Mieterschutzverein oder Anwalt sehr hilfreich sein. Da die Mietrecht-Experten mit der Sachlage vertraut sind und die Fakten besser einschätzen können als ein Laie.
Formfehler - und die Nebenkostenabrechnung ist unwirksam
Insgesamt muss eine Nebenkostenabrechnung schon einmal gewisse formale Richtlinien erfüllen: Die Aufstellung der Ausgaben darf nur maximal zwölf Monate umfassen. Sie muss spätestens ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraumes zugestellt sein. Die Abrechnung muss zudem für jeden eindeutig und nachvollziehbar sein. Alle Positionen müssen einzeln aufgeführt werden. Sowohl die individuellen Kosten als auch die Gesamtsumme müssen klar zu erkennen sein. Weiter hat der Vermieter die Pflicht, den Umlageschlüssel anzugeben, und er muss die Rechenwege offen legen. Wird ein formaler Punkt in der Abrechnung nicht erfüllt, ist die Nebenkostenabrechnung nicht wirksam.
Kosten, die auf den Mieter umgelegt werden können
An folgenden Ausgaben kann der Mieter beteiligt werden:
- Heizungskosten, Wasserkosten, Warmwasserkosten
- Grundsteuer
- Beleuchtung am und im Haus
- Müllabfuhr, Straßenreinigung und Entwässerung
- Schornsteinreinigung und Gartenpflege
- Hauswart/Hausmeister
- Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung
- Kosten für einen Aufzug
- Antenne/Kabelfernsehen
- Sach- und Haftpflichtversicherungen
Der größte Posten: Heizkosten
Bei der Berechnung der Heizkosten können sich Fehler besonders gravierend auswirken. Schauen Sie sich den in der Abrechnung aufgeführten Verbrauch an und vergleichen Sie diese Zahlen mit den Verbrauchswerten der Vorjahre. Wenn es keine Vergleichswerte gibt, kann auch ein Blick in den Betriebskostenspiegel, den der Deutsche Mieterbund (DMB) jährlich herausgibt, helfen. Hier werden die durchschnittlichen Nebenkosten pro Quadratmeter und Monat angegeben. Liegen die Nebenkosten der Mietwohnung trotz Energieausweis, der möglicherweise noch einen hohen energetischen Standard bescheinigt, deutlich über dem Durchschnitt, hat sich wahrscheinlich ein Fehler eingeschlichen. Dagegen kann man als Bewohner einer Wohnung im unsanierten Altbau durchaus höhere Heizkosten als der Durchschnitt verursachen.
Im nächsten Schritt sollten Mieter den Verteilerschlüssel anschauen. Hier gibt es genaue Vorschriften: Nach dem Verbrauch müssen 50 bis 70 Prozent der Heizkosten und Kosten für Warmwasser abgerechnet werden. Die restlichen Heizkosten müssen entsprechend der Wohnfläche umgelegt werden.
Alle anderen Nebenkosten können pro Kopf oder nach Fläche abgerechnet werden. In manchen Mietverträgen ist dies schon von vornherein vorbestimmt, sonst werden die Kosten im häufig nach Fläche auf die einzelnen Mieter umgelegt. Sind alle Wohnungen im Mietshaus mit Zählern ausgestattet, so muss der Wasserverbrauch und das Abwasser auch entsprechend den Ablesewerten abgerechnet werden.
Wartungskosten sind okay, Reparaturkosten sind nicht okay
Wartungskosten sollte man ebenfalls genau prüfen. Hier führen findige Vermieter auch schon mal Reparaturkosten oder Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen auf - dies ist aber nicht zulässig. So ist es zum Beispiel rechtmäßig, die jährliche Wartung des Aufzugs als Nebenkosten für die Mieter anzugeben. Hingegen muss die Reparatur allein der Vermieter zahlen. Bei Unsicherheiten sollte man dann die Rechnungen beim Vermieter einsehen.
Beschäftigt der Vermieter eine Hausverwaltung, ist das allein seine Sache. Der Mieter muss für diese Kosten genauso wenig aufkommen wie für Bankgebühren, Portokosten oder Telefonkosten. Diese Verwaltungskosten sind keine vom Mieter zu zahlenden Nebenkosten.
Eine doppelte Abrechnung von Posten muss ebenfalls ausgeschlossen werden: Die Kosten für einen Hausmeister, der mit der Hausreinigung und der Gartenarbeit betraut ist, sind in Ordnung. Dann darf aber nicht zusätzlich noch eine weitere Firma mit diesen Aufgaben abgerechnet werden.
Befindet sich im Miethaus noch eine Gewerbeeinheit, etwa ein Gastronomiebetrieb oder eine Versicherungsagentur, so ist erhöhte Obacht angesagt. Gewerbebetriebe verursachen höhere Betriebskosten, diese müssen heraus gerechnet werden. Auch die Grundsteuer ist betroffen, sie muss getrennt nach Gewerbefläche und nach Wohnfläche umgelegt werden.
